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提問者:liangsw | 提問時間:2017-11-29 15:08:04 | 問題分類: 土地知識>專業知識
最佳答案 (1) 回答者:lsw181 | 回答時間2018-07-27 10:48:19
本案主要涉及兩個問題：一是甲公司后修建的寫字樓是否屬于抵押財產；二是如果新建的寫字樓不屬于抵押財產，乙銀行應當如何實現其抵押權。
一、土地抵押之后，地上新建的建筑物不屬于抵押物
一般來說，我國實行的是“地隨房走”或“房隨地走”的房地一體的抵押制度。
《物權法》第182條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！?
但是，《物權法》第200條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第52條也有同樣的規定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償?！?
因此，本案中，甲公司與乙銀行簽訂抵押合同在先，修建新寫字樓在后，根據上述法律規定，該寫字樓不屬于抵押財產。
二、乙銀行可以申請法院將建筑物與土地使用權一并拍賣但只能就其中的土地價款優先受償
根據《物權法》第200條和《城市房地產管理法》第52條的規定，建設用地使用權抵押后新增的建筑物不能作為抵押財產。這樣規定的主要原因是在設定抵押權時，其標的物不包括新增的建筑物，從而抵押權的效力不能及于這部分新增建筑物。新增的建筑物雖然不屬于抵押財產的范圍，但一旦抵押的土地上新增了建筑物，其建筑物和建筑物占用范圍內的土地便不可分，即“房地一體”，債權人在實現抵押權時，如果將新增建筑物從拍賣的抵押土地使用權中抽離出來，使新增的建筑物所有權與建筑物所占用的土地使用權權利主體不一致，則這一新增的建筑物權利就無法得到實現。同時，如果新增的建筑物拆掉后再行使抵押權不僅會造成資源的浪費，而且新增建筑物的權利人的權利更加得不到保障。因此法律規定對有新增建筑物的建設用地的使用權實現抵押權時，應當將該土地新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但對于拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權人不得優先受償，是遵循價值最大理論且有法律基礎的。
綜上，乙銀行對該土地上的房屋不享有抵押權，但乙銀行行使自己的抵押權時，可以將房屋與土地一并拍賣，就拍賣獲得的價款分為兩部分，一部分為拍賣土地使用權的價款，另一部分為拍賣土地上新建的寫字樓的價款。其中，乙銀行可以就拍賣土地使用權獲得的價款行使優先受償權，而不能就拍賣寫字樓獲得的價款行使優先受償權。
