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提問者:liangsw | 提問時間:2017-11-29 15:10:22 | 問題分類: 土地知識>專業知識
最佳答案 (0) 回答者:lsw181 | 回答時間2017-11-29 15:10:22
根據《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（以下簡稱《意見》），可以解答以上問題。
一、本例中的土地，除可按劃撥方式取得外，還可以出讓、租賃方式以及作價出資或者入股的方式取得
《意見》對完善公共服務項目用地政策提出了明確要求。根據黨的十八屆五中全會“創新基礎設施投融資體制，推廣政府和社會資本合作模式”部署，按照《國務院辦公廳轉發財政部發展改革委人民銀行關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》相關規定，《意見》提出：對可以使用劃撥土地的能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目，除可按劃撥方式供應土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，支持市、縣政府以國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同舉辦企業投資建設。筆者認為，這樣的規定主要基于以下考慮：一是促進社會投資。按目前規定，這些領域的項目用地基本以劃撥方式為主，因劃撥土地使用權利受限，社會資本進入這些領域進行企業化經營，對獲得更大的土地使用權利有客觀需求。鼓勵以出讓、租賃方式及允許以作價出資或者入股方式配置土地，一方面縮小了劃撥用地的范圍，另一方面也使企業獲得轉讓、出租、抵押的權利，有利于企業市場化運營。二是增強政府土地資產撬動投資功能。通過優化土地要素配置，以“政府出地、社會資本出資”的方式逐步推進政府與社會合作模式發展，創新公共服務供給機制，著力培育發展新動力。
二、對于此類公共服務項目用地，專門制定公共服務項目基準地價，依法評估并合理確定出讓底價
政府以劃撥方式向企業提供土地，并非完全無償供應，企業依法須向政府繳納土地補償、安置等相關費用，因不同用地征收、拆遷安置成本不一，有的劃撥用地費用可能高于其他用途土地的出讓價款。為鼓勵社會資本積極參與公共服務項目投資，更多選擇有償方式使用土地， 《意見》提出，對實行有償供應的，市、縣政府應依據當地土地取得成本、市場供需、產業政策和其他用途基準地價等，制定公共服務項目基準地價，依法評估并合理確定出讓底價。因基準地價中的土地取得成本屬區域平均成本，與區域平均劃撥用地成本相當。這一制度安排可使企業在基本保持原有用地成本的前提下，通過有償使用，轉換權利類型，獲得更多開發、利用、經營土地的權利。
同時，《意見》支持政府以作價出資或者入股方式向企業提供土地，由此，對政府與社會資本合作投資的項目，社會資本將不用承擔用地成本。按此思路設計的公共服務項目用地有償使用制度，企業取得土地的成本在與劃撥成本相當的前提下，獲得出讓土地的權利。政府則獲得在一定年期后將土地使用權收回的權利，土地供需雙方都將通過改革獲得紅利。
當然，《意見》的規定只是明確了方向，各項政策的落地還有賴于各地制定的具體措施。
